房产纳税评估模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产纳税评估，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1、综合征管系统中的基础数据。包括基本信息、申报的销售数量、销售收入、应纳税额、各类核定、认定、审批类文书等。

2、相关部门的第三方数据。在采用投入产出和能耗推算等方法进行评估时应注意收集水、电管理部门等外部单位数据用以核对企业申报信息的真实性和准确性。

3、企业的相关账簿、凭证，生产经营的工艺流程，财务核算特点，成本费用核算方式等，以利于更为准确地找到评估切入点。

4、管理员日管工作中收集的相关信息。

二、评估方法

1、单位用水量、用汽量推算。

每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生产过程中起着极为重要的作用，其耗用主要集中在酿造车间和罐装车间（瓶酒车间），二者用水比例基本在1：1，根据成本计算单测算，酿造车间用水单耗2.60吨/千升, 罐装车间（瓶酒车间）用水单耗2.70吨/千升;啤酒生产销售加权平均用水单耗5.6851吨/千升。评估中我们既可以从水资源管理部门取得企业实际用水数据，也可以通过企业取得的相关发票记载的数据进行评估分析。

评估模型

评估期产品产量=评估期水耗用量/单位产品水耗用量

应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量

问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量

另外，由于啤酒生产的糊化过程中需要大量蒸汽，企业

一般要向热电公司购买，数量、金额也很大，因此，也可以通过用汽量按上述模型进行评估分析。

2、产品单耗定额分析

啤酒生产过程中消耗的主要材料包括进口麦芽、地产麦芽、小麦芽、大米等粮食，根据测算，以11度啤酒为例，每千升产品上述粮食单耗定额大约为154公斤，根据单耗定额可以大致计算出产量，但由于还需按一定比例折算为8度、10度等不同产品，因此可能会产生较大误差。

评估模型

评估期产品产量=评估期材料耗用量/单位产品材料耗用量

应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量

问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量

3、投入产出推算

评估模型

评估期产品产量=评估期原材料投入数量*投入产出率

应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量

问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量

由于啤酒生产企业目前已经向大型化、集约化方向发展，每个啤酒生产企业基本形成了高、中、低档酒相互结合的产品结构，品种少则几个，多的达到几十个，不同品种使用的原料又会有所区别，在采用投入产出法进行评估分析时，应注意啤酒生产的中间过程，即酿造车间生产的半成品（清酒液）经罐装车间装瓶后成为产成品。一个啤酒生产企业产品品种可能有几十个，但酒液可能只有几种，因此只要正确区分不同酒液所用原料，分别计算投入产出率推算出不同酒液的产量，再根据期初、期末库存等数据就可以测算出应税产品的销售数量。

以13.5度啤酒为例,大麦浸出率为78.8%,麦汁合理损耗率2%,即100公斤大麦芽可以获得麦汁78.8*98/=77.224公斤,可以生产啤酒77.224/0.135=572.03公斤。

4、能耗推算

电力的消耗基本上贯穿于啤酒生产的每道工序，因此，以电力为基础指标的能耗推算法可以作为啤酒生产企业纳税评估的一种重要方法。以20__年6月为例，__啤酒（__）有限公司生产用电951012千瓦时，产量12795千升，单位电耗74.33千瓦时,经测算，该公司千升酒的平均电耗为70.87千瓦时。

评估模型

评估期产品产量=评估期能（电）耗量/单位产品能耗定额

应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量

问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量

5、其他

饮料(酒)类产品共有的瓶、箱、盖等包装物也可以作为评估的参考指标。但从目前啤酒生产企业来看，通过上述指标进行纳税评估比较困难，主要是由于绝大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周转使用的，包装物的管理对于啤酒生产企业本身就是一个管理上的难点，再考虑到毁损、押金期限等问题，很可能会给评估工作造成事倍功半的效果。

三、其他应注意的问题

篇2

随着新时期里市场经济的高速发展，房地产业成为重要的国民经济支柱，相关的房地产税收也成为重要的财政收入来源。但中国的房产税目前还和发达国家存在较大差距，阻碍着房地产业的稳定健康发展，影响政府快速增加财政收入，急需加强房产税改革。

一、新时期加强房产税改革的原则

1.坚持税收公平

税收公平指的是国家在税款征收环节应使纳税人的负担能力适应其税收负担，它不仅是基本的现代税收原则，还是各国在税制制定环节遵循的标准。税收公平一般包括两项原则，即能力、受益，前者是指税收负担要按照纳税人的实际负担能力进行分配，后者是指公民应按照从政府获得多少公共服务产品来决定纳多少税。由于掌握越多房产的纳税人往往有越强的负担能力，且从政府获得的公共服务就越多，所以房产税改革也要结合能力与受益的原则进行综合纳税，并兼顾公平，在征收房产税时向纳税人的存房量倾斜。

2.坚持税收效率

税收效率指的是税收应推动经济发展中经济增长模式的转变，并节约资源，降低征收成本，提高房产税行政效率。税收效率原则主要包括三点：一是行政效率原则，要求政府降低征收房产税的成本，优化配置征管资源，优化税制结构，提高房产税的行政效率；二是经济效率原则，即政府在选择房产税征收方式时务必要考虑征收成本及方式的合理性，预防税收分配对经济造成过多消极影响；三是税收生态原则，即在分配税收资源时要考虑生态文明，立足对征管资源的合理分配加强房产税改革，保证政府的税收政策对生态环境的保护、资源的节约等有利。

3.坚持税收财政

税收财政指的是政府在征税时不但要确保收入充裕，还要保证取之有度。税基宽、税源稳、税源足是房产税的显著特征，是地方主要的财政收入，能满足地方财政支出。通过加强房产税改革，有助于缓解、解决当下的地方财政危机。

二、新时期加强房产税改革的路径

1.健全房产登记制度

登记房产权属能明确房产归属，使房产所有人的权利得到保护，方便系统管理产权，尽可能把纳税人纳入房产税征税体系。同时，征收房产税时涉及起征点、减免税收，这两者均需要通过房产登记制度的健全予以支持。目前，房产产权登记环节面临信息分散、未及时更新、虚假登记等问题，所以为顺利推进房产税改革，应健全房产登记制度。一是改变当下分级分块登记、多部门登记的现状，通过技术手段促使税务部门、房地产管理部门等相互配合，形成房产产权的统一信息系统，详细记录建筑面积、房产区位、所有情况、折旧情况等。依托该系统，税务机关要加强和房地产管理部门的信息沟通，方便征收房产税。二是在接收房产权属申请方面，登记部门要严格审查信息，避免通过虚假登记信息偷逃税款。三是建立个人申报制度，在变动房产产权时，所有人须及时申报，更新既有信息，保证房产评估准确、及时。不过为确保顺利开征房产税，可将房产评估工作细分为两个阶段：一是委托中介机构开展房产评估工作，并由房产管理部门监督中介机构的评估情况；二是房产管理部门要培养或招聘专业的评估人才，建立一支房产评估队伍，接手房产价值评估，并重视分离征收与评估，增强房产价值评估的准确性、效率性。

2.优化税收征收程序

法律的终极标准是实质公平，而形式公平则是实质公平的基础条件，是达到实质公平的最佳途径。从税法领域来说，执行税收的程序和实质公平有直接关联，关系纳税义务人、征税权利人的直接利益，所以优化征收房产税的程序对加强房产税改革而言尤为关键。一是进一步明确征收部门职责，同时明确执法部门在违规违法情况下需承担的法律责任，如果涉及犯罪，则要依据刑法进行处罚。二是保持征收过程的透明度，告知纳税义务人法律规则、税收法律规则。在改革房产税的过程中，一些人对房产税的理解还不够，所以在征收环节要做好相关的解释说明工作，争取群众的支持。三是提高相关机构工作人员的综合素质水平。现行公务员制度日益趋于年轻化、专业化，这对实施各项制度都是有利的。在加强房产税改革的过程中，机关人员难免遭遇困难，所以应站在专业角度及群众心态上进行解释，促进实施房产税改革。

3.不断强化税收征管

对于房产税而言，由于征收管理力度不足，大大削弱实施房产税的有效性，亟待强化。一是健全房产税征缴制度，选择税务机关上门收缴，或由中介机构代收代缴，或由纳税人通过电话、银行、网络等转账方式自行申报缴纳等方式。二是完善建立申诉、争议处理机制，切实维护房产税纳税人享有的合法权益，确保税务机关依法行政。三是严格实行惩罚措施，对于没有按时缴纳税款的纳税人，税务机关要依法收取一定的滞纳金；如果纳税人依旧选择不缴纳，税务机关则要依法对其提起法律诉讼；如果情节严重，法院可判决业主破产，重组其资产、债券；如果纳税人的确暂时面临着支付困境，也可向税务机关提出申请，在短期内延迟缴纳房产税。四是健全社会信用体系，限制转让未足额缴纳税款的房产，把纳税诚信视作个人信用的重要内容之一，如果未按期缴纳房产税，将影响其银行贷款等社会信用行为，从而把纳税信誉制度纳入社会信用体系，跨行业建立全面的监督制约机制，增加税收违法行为的经济成本、社会成本。

三、结语

加强房产税改革是新时期一项艰巨的、系统的工程，无法一步到位。在今后的工作中需进一步明确房产税改革原则，坚持探索更有效的房产税改革路径，将房产税变成地方主要的财政收入来源，从而解决城市发展进程中的土地财政问题，激励地方政府向服务型转变，为房地产业的可持续发展提供强有力的支撑。

篇3

（一）改革试点作用有限

2011年1月28日，重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点，我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来，仅在两个城市试点，试点范围小，而且试点城市的房产税政策温和，涉及面窄，对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看，两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产，只有重庆针对存量独栋商品住宅，而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少，对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税，不能体现对存量房征税的问题，使房产税的试点作用削弱。

（二）全国范围内征收存在技术难题

首先，我国各地个人住房信息系统都不完善，给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础，全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统，这不仅需要投入大量的资金和时间，此外还面临体制的障碍。

其次，我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏，评估技术落后，评估机构的公信力也尚未达到标准。

（三）土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议，我国的房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政，土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下，房产税收入占地方财政收入的比例很小，房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高，对房产税的改革甚至有抵触心理，这增加了房产税改革的难度。

（四）税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，而在征管上又不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但是房产税就缺乏这样的机制，只能靠“强收”，所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上，在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面，我国民众的纳税意识尚不健全，所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计，否则会出现的大量偷税漏税，甚至面临大面积僵持的现象。

（五）特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来，我国房地产价格不断攀升，国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点，房产税本身被社会赋予了过多的功能，例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期，进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力，这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力，不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

（一）国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税，各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

（二）国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家，房产税制度特点主要有：

1．房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种，由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出，西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方税的重要税种，房产税是地方财政的主要来源，而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2．征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入，提高地方公共服务水平，而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距，有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策，例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议，增加税收收入使用的透明度，提高纳税人的积极性，同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3．税收要素设制合理

从征税范围看，大多数征收房产税的税基较宽，房产税针对全民房产征收，同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策。宽税基既能保证公平，又能够保证地方政府的税收收入，提供稳定的财政来源。

从税率来看，各个国家的税率制定方法都不相同，例如美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率，税率普遍较低，税率低可以降低单个纳税人的税收负担，降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外，大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。

4．配套设施健全

为了配合房产税制度，各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础，查找所有可征税的房产，同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室，如果房主对评估价值有异议，可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5．征管体系严密

各个征收房产税的国家，在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件，房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国，征税官员会根据软件系统计算的应纳税额，将税单打印出来，然后寄给纳税人，也有些是寄给银行等金融机构，由其代为征收。纳税人接到税单以后，如无异议，按照税单列明的应纳税款开支票，在规定时间内连同税单一起寄回税务机关，也有些委托金融机构代为缴纳，很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人，各国家都会有高额的罚款，税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序，降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

（一）明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期，房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能，相关部门要明确房产税的征收目的，减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看，房产税收入大多是地方财政的支柱，主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度，与OECD成员国相比（见图二），房产税占地方税收的比例很小，对地方财政的作用极为有限，地方政府过于依赖短期的土地财政，因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用，少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此，我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制，增加地方财政收入，税收收入用于保障性住房的建设和公共服务，同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

（二）加大投入破解技术难题

首先，尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程，涉及到很多部门和单位。因此，建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合，国家方面应由住房和城乡建设部负总责，地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上，逐级成立全国住房数据库建设领导小组，把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中，各司其职，各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作，可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次，从实践经验来看，征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门，负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关，也可以独立于税务机关。相关部门设立后，要引进评估人员，这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度，提高素质，也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员，高校增设相关专业，同时注重实践环节。此外，房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制，征收房产税后，房产评估纠纷事件会大量增加，评估部门要公平处理。

（三）合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平，目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产，同时设有相关的税收优惠，例如美国对老年公寓免征房产税，在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看，我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平，房产税的征收范围应该是全部的房产，但是为了不加重低收入者的负担，可以制定相关的税收优惠。从图4看，个人一生30-50岁养房能力最强，养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合，对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5），而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法，首先人大授权国务院制定一个税率范围，在此基础上，地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法，地方政府可以参考美国，由财政收入、房产价值等数据计算税率，也可以根据试点的经验，在试点税率的基础上进行修改。长期来看，房产税的税率应该采用累进税率，能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看，大多数发达国家都采用房产评估价值，一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税，也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

（四）建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上，所以首先要加快改革税收体制，为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上，鼓励个人申报，从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本，尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡，鼓励纳税人通过银行账户转账的方式，当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞，减少偷税、漏税现象，加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下，直接税的税收体系会得到很大改善，公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传，主要是对税收目的宣传，征收房产税是取之于民，用之于民，税收收入用于公共服务，无形之中会增强纳税人的纳税意识。

篇4

近年来我国房产建筑业得到迅猛发展，在改善广大居民居住条件，提高生活质量的同时也带动其他项目的发展，产生了大量的税收收入，增加了地方财力，对各项社会事业的发展提供了资金保障，加强对房产建筑业税收管理，有利于提高税收征管水平，确保税法的有效执行，本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨。

一、房产建筑业税收专业化管理的必要性

目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点，即目前我国GDP约10%的增速中，有1%～1.5%是房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点，如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%，毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时，房产建筑业是地方营业税收入的重要来源，尤其在营改增全面推开后，对房产建筑业进行分类管理，也是加强营业税的单税种管理的需要。

另外，房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息，存在着极其密切的联系，构成了一个小的产业集群，对房产建筑业进行分类管理，方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析，找出潜在的风险监控目标，有利于建立行业管理模板、风险指标，提高房产建筑业税务管理的综合效能。

二、房产建筑业税收专业化管理的现状

全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲，包括成立房产建筑业管理办公室，建立房产建筑业管理分局等，机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发，建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。

房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样，包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能，相对来讲偏重于管户。在这方面，将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时，属地管理的纳税人因为地域集中，方便管理，而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道，地域广泛，基础工作反而因此增加了难度。因此，在日常管理环节，这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化，税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。

在对纳税人税源监控管理层面，房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩，从风险查找分析角度看，其征管对象是各种房产建筑项目，基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象，如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息，项目登记管理，房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题，要能进行全面应对，则必须要对各种功能进行细分，进行专业化管理。

目前来看，在以管户为主要模式的管理制度下，日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理，疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务，却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量，或由于专业化知识缺失，不能将获取的信息转化为风险监控目标，进行深一步的专业化管理。所以，成立组织机构，不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系，实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。

三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离

（一）征――日常基础管理

日常基础管理，属地管理具有不能替代的优越性，在成立专业管理分局的前提下，应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定，主要工作有：

1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作，包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务，以及催报催缴、日常管理等，坚持管户和管事相结合，通过整合简化流程，减少管理员下户密度和工作量。

2.基于风险分析识别的具体指向，开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报，税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。

（二）管――开展征管信息情报收集和后台数据分析

这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集，是指根据规定目录、格式和程序要求，获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析，建立纳税风险指标分析体系，为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才，即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定，以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑，另一方面，专业岗位的设置也有助于培养专业化人才，实现良性循环。主要工作有：

1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料，《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。

2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，建立预警风险指标体系。

（1）建筑业的纳税风险指标分析体系。

首先是建筑安装项目收付款情况预警，按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。

其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。

还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警，对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。

（2）不动产项目税收评估预警。

第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。

第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。

（三）查――风险应对

风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节。

1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目基本信息、立项登记信息，项目建设情况、程开工情况，楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积，建设单位付款情况。

对建筑安装工程项目登记信息进行审核，对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额，材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。

2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析，建立房地产业纳税评估平台，逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。

（四）控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估

篇5

日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。

（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。

（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。

（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。

（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。

（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。

1．2加拿大的房产税制度

加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。

1．3香港的房产税制度

在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。

2国外关于房产税的做法对我国的启示

从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：

2．1合理确定房产税税制要素

（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。

（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。

（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。

（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。

（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。

2．2建立房地产价值评估机制

房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。

2．3建立与不动产登记、评估有关的数据库

房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。

篇6

一是存在税企之间的信息不对称矛盾。企业在购地、建房等增资时，往往不申报相关信息，税务部门只能通过日常观察或纳税检查时发现问题，造成税务部门的税源管控总是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的现象。因“两税”占地税收入的比重偏低，属于零散型小税种，且征管难度较大，检查过程费时费力，容易被忽略。基层税务机关一般选择在年度汇算清缴时结算，日常检查大多不深入。

三是存在人为修改信息的主观因素。在征管数据平台中，信息录入、修改门槛过低，存在人为造假的空间。如“两税”目标管理考核时，为了考核过关，管理员按已征税额，人为修改征管信息平台内数据，使得“两税”信息严重失实。

四是企业故意隐瞒计税依据的真实性。未按税法有关规定将土地使用权计入房产原值，漏缴房产税，企业新增土地使用权未纳土地使用税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税等。

五是存在日常欠税管理漏洞。近几年，由于税收任务下调，地方税源相对充裕。而流转税实行“以票控税”后，很少形成跨年度欠税，“两税”新欠现象相对增加，并成为调控的“主力”。基于“清理旧欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠税游离于系统管理之外，能否及时足额征缴主要依赖于管理员的素质，且资料收集、传递、保管和人员换岗过程，都较易造成税源流失。

二、确保“两税”评估的质量与效率

（一）信息比对锁定案头评估

遵循“从点上发现问题，从线上分析问题，从面上解决问题”的工作思路，对企业自查填报的表格和资料进行汇总，比对逻辑关系，发现错误通知修改或重新填报；将企业自查申报的涉税信息与系统内“两税”信息进行比对；将企业自查申报信息与日管中，特别是征收管理台账中的登记信息进行比对。对企业应登未登记、应变更未变更、登记数据不实、应缴而未缴或未足额缴税等错误信息，统一进行了更正，逐户填写“两税”税源（变更）登记表。

（二）疑点复核确保数据准确

针对评估比对发现存在重要疑点、与日常掌控的信息误差较大的企业进行了下户核查。而对有可能存在问题的企业列入待核查企业序列；对税企双方存在争议的涉税情况，由各税务所转入日常检查；对未发现问题的企业，按照不低于总户数20%进行抽查。复核、更正对企业的相关信息登记，弥补上一阶段的不足，确保了与系统数据对应和匹配。

（三）归档建制科学规范管理

按照规范化管理要求，各税务所对“两税”相关资料进行了整理、归类和建档。统一制订了目录，建立起规范的管理台账；加强“两税”信息的动态管理，明确了凡下户必查“两税”信息的管理规定；制定了《征管档案一户式管理办法》，进一步完善了对“两税”信息的管理内容。

三、利用数据融合与增值，适时比对做好预警反馈

（一）风险排查，找准薄弱环节，做到“分级负责、评估预警”

依照《征管法》规定和分类改革方向，调整征管岗位和流程，确定“两税”评估的重点部位，充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值、租赁情况等逐户输入计算机；实行“巡查制”，要求管理员日常加强巡查。对税源信息进行一户式的风险排查，实施风险监控，对存在问题及时处理与预警反馈。

（二）更新信息，建立信息交换平台，实行长效采集机制

税务机关要依托征管平台，加强同国土、建设、房产等部门沟通与协调，加大信息交换获取力度。对企业房产和土地使用情况，定期核对调查，及时更新基础信息，做好跟踪管理防范风险。当前，税务部门应借助现有社会上的资产评估力量，着手建立一个高水平、不以盈利为目的的财产评估机构。这样既可降低财产评估费用，又可保持评估的权威性和公正性，为房产税、土地使用税提供较为准确的计税依据。

（三）运用“人+机”模式，强化数据利用

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摘 要：十几年来，关于对个人住房征收房产税的争论频繁见诸报端。2015年3月，不动产登记条例的公布再次掀起对房产税制改革的热议，文章通过国外征收房地产税的经验比较，对我国房产税改革提出个人看法。

关键词 ：个人住房；房产税；国际比较

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 国外房地产税制概况

1．1 美国的房地产税

美国对土地、房屋及车船等少量动产合并课征财产税，是地方税的主体税种。财产税以不动产的所有人为纳税人，税率由地方政府依据地方的支出规模、非财产税收入及可征税财产的估价来确定。财产税采用从价计征的方法，财产价值的估算是财产税制的核心。估价的方法有三种：一是市场信息法，又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价；二是所得法，即通过预计财产的预期收益来估计财产的价值；三是成本法，即重置成本法，同时还要合理地确定累计折旧。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，还建立了比较详细的财产信息管理制度，其中资料卡是最常见的管理方法。卡片上的信息包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的日期、估价的组成及变化情况，土地的类别、建筑的种类、房屋的种类和数量等。在计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息：可以作为财产重新估价时的参考；把财产的估价汇总可以掌握财产税的税基情况；财产的信息也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。财产税的优惠规定主要是针对各级政府包括外国政府拥有的非商业财产和宗教、慈善、教育等非盈利组织拥有的财产；对老人、退伍军人和家庭自用住房税法也规定了一定的宽免，部分政策鼓励项目也可享受宽免；低收入家庭缴纳的财产税与个人所得税的比率达到一定标准时，可以抵免个人所得税或直接退税；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可以享受税收递延。

1．2 英国的房地产税

英国对住房所有者或承租者征收住房财产税，对企业法人或个人拥有的营业用房征收营业房屋税。住房财产税是英国唯一的地方税，采用从价计征的方法。住房的价值由英国政府国内税收局所属的房屋估价机构进行估价。营业房屋税按租金计税，租金由专门设置的评估机构对纳税人财产按视同出租的租金收入进行估定，每5年重估一次。住房财产税的税率由各地议会根据地方政府开支情况以及从其他渠道可获收入的差额确定。房屋价值不同，地区不同，适用税额也不同。营业房屋税税率全国统一，由财政部确定，目前税率为41．6％。住房财产税主要对伤残者和低收入者实行减免税优惠，住宅所有人或使用人是未成年人、医生或学生等的可享受一定折扣优惠。营业房屋税对工业、运输业空置房屋，农业房屋免税，慈善机构用房和其他空置房屋也可享受相应减免优惠。

1．3 日本的房地产税

日本对土地所课征的税种有地价税、特别土地所有税，对土地、房屋合并征税的有固定资产税、不动产购置税和城市规划税。其中，地价税属国税，固定资产税属都道府县税，特别土地所有税、不动产购置税和城市规划税属市町村税。

（1）地价税。地价税的纳税人为拥有日本国内土地及租地权的个人与法人。课税对象为个人与法人所拥有的土地及土地权力。税法规定，每个纳税人每年对其1月1日所有的土地承担纳税义务，地价税的计税依据为土地的评估金额，税率为比例税率，现行税率为0．15％。地价税还按金额和面积比例设定的两种起征点，即定额起征点和面积比例起征点。

（2）特别土地所有税。特别土地所有税设置了较高的起征点，只对较大规模的土地所有者课税。课税对象为土地的所有和购置行为，计税依据为土地的购置价。特别土地所有税实行固定税率，土地所有的税率是1．4％，土地购置的税率是3％。为避免重复征税，在计算特别土地所有税时，要扣除与其性质相近的其他税种的纳税额。具体来讲就是：对土地所有者课征特别土地所有税时，扣除同年固定资产税的纳税额；对土地购置者课征特别土地所有税时，扣除该土地购置时已缴纳的不动产购置税额。

（3）固定资产税。固定资产税对个人或法人所有的固定资产课税，包括土地、房屋和折旧资产。其计税依据为各市町村《固定资产登记册》中所列示的应税财产的评估价值，该评估价值原则上用时价（即当地同期买卖价格）来计算固定资产的价值。评估价值每三年重估一次，纳税人对评估价值有异议的可以向固定资产评估委员会提出申诉。住宅用地计税依据实行按评估价值扣除一定比例的制度。固定资产税标准税率为1．4％，限制税率为2．1％，超过1．7％时自治省有权下调。固定资产税对土地、房屋和折旧资产分别设置了起征点，对新建住宅可以适当减免。

（4）不动产购置税。不动产购置税对购置和改扩建土地、房屋的个人和法人课税，其计税依据为固定资产课税台账所记载的评估价值，而且符合一定条件时可以从计税依据中扣除一定金额。不动产购置税实行比例税率，标准税率为4％，住宅购置为3％，对土地，新建、扩建的房屋以及其他房屋也分别规定了起征点。

（5）城市规划税。城市规划税的纳税人、计税依据、缴纳方法等与固定资产税相同，通常与固定资产税一并征收。不同之处在于：城市规划税不对折旧资产课税；对住宅用地的计税依据所设置的扣除比例也不同于固定资产税；税率上规定了0．3％的限制税率；对新建住宅不进行税额减免。

1．4 加拿大的房产税制度

加拿大对土地、房屋的所有者课征房地产税，对不动产的占用者征收营业财产税。各省对房地产税的征收方式、税基、估价、税率及税收优惠都作了规定。房地产税和营业财产税的税基由两个部分组成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府评估，政府估价一般采用市场评估法。为了降低评估误差，各省都成立了专门的集中评估机构，并制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大多数省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，当事人必须配合评估师的工作。各省税率主要依据各个地方政府的收支情况确定，全国甚至全省都没有统一的税率。加拿大房地产税的税收优惠与美国类似，主要依据房地产的用途和所有者确定减免。

1．5 香港的房产税制度

在香港，房产税又称为物业税。香港物业税对土地及建筑物的所有者和占用者均课税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入则不需要缴纳物业税。物业税的税率为15％左右，业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表中，接受税务机关评税，再根据评税通知书列明的时间和税额缴纳税款。香港物业税的免税项目主要有：由业主支付的差饷（即物业管理费）；来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；作为支付修理费及其它开支费用20％的免税额，该扣除额与实际开支数目大小无关，统一按20％扣除。

2 国外关于房产税的做法对我国的启示

从国外房产税的概况及其比较可以看到，房产税是一个地方税种，由地方政府负责征收管理，它对土地、房产及其他建筑物的保有环节征税，按房地产的评估价值的一定比例计算应纳税额，由纳税人申报纳税。国外房产税的做法对我国房地产税制有以下启示：

2．1 合理确定房产税税制要素

（1）纳税人。由于我国土地归国家所有，房产税的纳税人可以设定为拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人。

（2）征税范围。建议将房产税的征收范围扩大到城市非经营性房地产和农村地区的房地产。同时，借鉴日本的做法，通过设置一个足够高的起征点，使城乡中低收入者不用负担房产税。

（3）计税依据。遵循国际惯例，房产税应以房地产的市场价值为计税依据。这里的市场价值即经过评估机构评估确定的评估价值。评估价值可以依据房地产的市场价值、重置价值或租金价值确定，不同的情况下依据不同的价值，比如，对商业用房采用市场价值或租金价值，对旧住宅采用重置价值。

（4）税率。房产税税率的设计有一个基本原则，即科学测算现行房地产相关税费的总体规模，使房产税的总体收入规模与之基本相当。在具体制定税率时，应该是由中央政府确定税率幅度，各个地方依据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府收支情况等因素确定本地适用税率。同时还可以借鉴国外经验，对不同用途的房地产设置不同的税率。

（5）减免税。房产税的减免规定应该规范透明，体现国家重要的长期政策走向。建议房产税保留对国家和政府所拥有的房地产、外国领事馆房地产给予免税，对教育、文化、宗教、慈善等非营利性事业给予免税，对城乡居民住房设定起征点，对农业用地暂免征收房产税。已售住房因为已经预交了30~70年的土地出让金，可以考虑给予适当的税收优惠。

2．2 建立房地产价值评估机制

房产税以房地产的市场价值为计税依据，这就要求我国建立完善的房地产评估机制。首先要制定与价值评估有关的评估方法、技术手段、操作程序、争议处理等法规，然后再设定专门的评估机构，配备专业的评估人员。在评估机构的设置上，建议我国借鉴加拿大的做法，由省级政府设置评估办公室，对市（县）一级政府的评估进行管理协调，或者由省级政府负责招标，在民间选定评估机构，市（县）级政府则具体负责辖区内的评估工作。对评估从业人员也要定期进行培训，并考核其执业能力。

2．3 建立与不动产登记、评估有关的数据库

房地产价值评估需要用到大量的详尽的信息，建议我国借鉴美国、日本等的经验，建立房产登记制度。在对房地产信息进行登记时，要运用计算机技术对房地产信息进行及时的搜集、处理、存储和管理，从而更加方便快捷地获取有效的评估和征管资料。2015年3月1日不动产登记条例终于开始实施。

2．4 适当下放房产税的征管权限

从国际经验来看，房产税是地方税，其征管应该由地方政府负责，并把房产税逐渐培育成地方政府的一项重要收入来源。在我国现在的五级政府的框架下，省以下的省、地（市）、县、乡镇都叫地方，本文所说的地方与现在的地方还不完全一样，与国际上通常所讲的地方也不一致。只有在完成了“乡财县管”、“省管县”等改革将我国政府减少到中央、省、市（县）三级政府时，国外所说的地方才能对应到我国的市（县）一级，房产税才可以清晰的配在市（县）一级政府上。

将房产税的征管权限下放到市（县）政府是因为房产税以不动产为征税对象，它几乎没有流动性，具有很强的稳定性，便于地方掌握。具体的下放的征管权限有具体税率的最终决定权、具体起征点的最终决定权以及对低收入者和缺乏收入来源的伤残者的减免规定等。

参考文献

1 王乔，席卫群．比较税制［M］．上海：复旦大学出版社，2004

2 各国税制比较研究课题组．财产税制国际比较［M］．北京：中国财政经济出版社，1996

3 贾康．对房地产税费改革思路与要点的认识［J］．涉外税务，2005（8）

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加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，对纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税依据，依法计算应纳税款。

二、政府相关部门各负其责，共同规范存量房交易的税收管理。

地税部门负责存量房交易过程中的税费征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产部门按照“先税后证”的政策，在办理房产权属转移登记手续时，当事人未能提供地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）的，一律不得办理权属转移登记手续。

政府价格主管部门应积极协助地税部门开展价格认定工作。对征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况，可由地税部门按规定程序提请政府价格主管部门进行价格认定。

国土资源、住房保障房产管理、规划、建设等部门要与地税部门共同建立存量房信息传递机制，实现信息互通共享。

三、纳税人发生存量房交易时，应严格按照纳税程序申报纳税。纳税程序如下：先到地税部门的征收窗口申报评估存量房交易价格，按照规定计算缴纳税款后，凭地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）到房产管理部门办理房产权属转移登记手续。

四、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定办理。

五、发生存量房交易行为，纳税人未按规定缴纳税款的，由地税机关依法追缴应纳税款、滞纳金。并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、纳税人对地税机关的处理有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

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一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一）不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

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一、房产税相关介绍

房产税是以房屋为征税对象、向产权所有人征收的、以房屋的计税余值或租金收入为计税依据、向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种，可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。2011年1月28日，上海重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房。

二、我国房产税之征收现状及问题

国家征收房产税的主要目的在于通过增加房产持有环节的成本来打击囤房的行为，抑制房产投机，稳定房产价格，提高房屋住宅率。以此达到国家调控房地产市场的目标。但事与愿违，房地产制度设计的偏失使其不能有效地发挥其作用，某种程度上阻碍了征收房地产税目标的实现。笔者认为主要体现在以下几个方面：

（一）征收对象的范围界定不明晰

根据《房产税暂行条例》其征税的对象仅仅局限于经营性的房产，而将住宅用途的房产排除在外，无疑使房产税征收的初衷大打折扣，偏离了其价值取向。不论是经营性房屋还是住宅性房屋都是"一人占多房"的状态，在持有环节上不应区分它们的用途，而当一视同仁。此外，沪渝两地的房产税试点方案都针对增量房征收房产税，对存量房本不征收，仅重庆在后来才加征存量独栋别墅的房产税。

（二）纳税人权利保障缺失

这样使得房产税征收失去了群众基础。不论是《房产税暂行条例》还是两地改革试点的《暂行办法》中均无有关纳税人权利保障的规定，纳税人的知情权、参与权与监督权就无从行使，不能较好地参与到税收立法与监督的过程中去，这也成为房产税征收及其改革试点遭受众多质疑和非议的症结所在。

（三）税收监督缺位

我国行政诉讼的受案范围不包括对抽象行政行为提起的诉讼，那作为行政法规和地方政府规章的两个有关房产税的税收法规，被排除在司法审查之外；而关于行政复议有关附带提请抽象行政行为审查的规定，行政复议只审查规定及以下的抽象行政行为，这意味着作为行政立法的《房产税暂行条例》及两地的《暂行办法》再一次被排除在监督的范围之外。

（四）房地产评估体系不健全

长期以来，我国的房地产评估机构大多挂靠在各行政主管部门，他们在行使政府赋予的行政管理职能的同时还在承揽有偿的社会中介性质的房地产评估业务，这就造成了行业垄断的形成。近两年，评估机构虽已"脱钩改制"，但这种状况并未得到根本改变。这也造成了我国房地产评估行业出现了评估机构"小马拉大车"，很多的评估师们甚至于身兼数职、横跨许多的行业部门。

（五）信息资源共享体制尚未建立

目前，中国的财产登记制度不够健全，房地产信息不完整，各地的房管局只登记了当地的房屋，没有形成全国性的网络管理，信息资源共享体制尚未建立，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。

四、对我国征收房产税的政策建议

任何制度的产生与发展都是在争议的过程中实现的，房产税制度更是如此。为有效地解决房产税制度存在的问题，发挥税收手段的调控功能，本文试图通过对房产税上述问题的研究，从而提出可行性的解决方案。

（一）做好立法工作，完善税改细则

一是前期调研工作，从社会不同层面对房产税改革整体立法工作进行专题调研，为制定立法计划、掌握立法程序、确定立法内容做好前期准备工作；二是拟写房产税改革税法的立法草案；三是制定房产税地方性法规。法律制度建设方面应把房产税征收的对象范围适当扩展，主要是非经营性房屋和旧有房屋。依据房产税的规范意旨，将这两类房屋都囊括在调整对象的范围内，才能达到房产税制度的规范目的。

（二）保障纳税人知情权和监督权

建立与完善房产税的立法信息公开制度，公开立法过程，确保纳税人的知情权，同时要建立房产税支出情况的定期公布制度及支出审计情况公布制度，利用多种信息手段及时向纳税人公布。纳税人的监督权的保障方面，可以建立纳税人诉讼制度，当纳税人对其所纳的税有争议时，可向法院提讼，由司法对其合法性进行审查。我国在房产税立法中，可以尝试建立纳税人诉讼制度，在强有力地保障纳税人的监督权的同时还能建立对税收的司法监督。

（三）实行行政审查和司法审查两步走策略

扩大行政复议附带抽象行政行为的对象范围，将行政立法中规定及以上的抽象行政行为囊括其中。司法审查这部分，就如前面提到的，可以考虑建立纳税人诉讼制度，实现司法对税收的监督。行政审查和司法审查都是法制建设层面，关乎我国法律体系、权力分配和部门设置等众多方面，这种局面的实现不是一蹴而就的，需要从长计议、循序渐进，但若建成此种模式，无疑是我国建设法治社会的过程中历史性的进步。

（四）完善市场环境，设立公正的评估机构

在房产税评估方面，应加大教育培训力度，重点培训专业人员，实施严格的定期考核，建立健全房地产估价师职业资格制度。在我国的房产税改革中，可以将评估机构作为税务机关的组成部分，与其他政策管理部门、征收管理部门并行设置。积极完善我国的市场环境，引导社会再分配朝着更加合理和谐的方向发展，为评估工作提供一个诚信、公平的市场环境。

（五）建立信息资源共享体制

要加强国土、建设和地税等部门的协作，确保信息统计和登记的完整性和有效性，建立高效、统一的信息共享平台。加快住房信息系统的建设，有利于明确房产税的收入来源。建议相关部门建立一个全面的、统一的、实时动态的住房持有数据系统。

参考文献：

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[6]张洪铭，张宗益，陈文梅.房产税改革试点效应分析[J].税务研究，2011（4）：35-37.

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