不动产登记条例模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇不动产登记条例，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进行房地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。

不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进行房屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。

房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。

二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用

我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。

从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。

不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题，需要通过对信息数据的管理，保证各种数据信息能够更加科学的管理，对整个数据信息的优化管理会产生重要的影响。通过对市场的综合判断和管理保证房地产数据信息能够优化，对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调，同时要梳理好各种利益和管理关系，从不同的管理模式出发，提高不动产登记的综合管理效率，为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。

不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用，通过统一登记制度的实施，保证各项不动产登记信息能够投入平台运行，实现不动产的全面控制管理，为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中要明确产权，保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看，土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发，通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理，为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看，经济发展的很多核心都是土地问题，因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分，其并不是直接对房地产市场产生影响。通过有效的房地产登记条例的实施，可以调整房地产管理模式，对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发，推动各项调控管理制度不断发展，为房地产的综合管理创造良好的条件。

通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。房地产登记条例实施的过程中要从市场规范角度出发，对各种市场模式进行分析，确保市场管理能够发挥有效的作用，提高房地产市场的管理水平，为市场规范化运行创造良好的条件。不动产登记条例的实施可以把房地产引入健康发展的轨道，通过有效的市场管理模式分析，可以形成创新的市场管理环境，为房地产的各项风险防范创造良好的条件。房地产市场管理的过程中，需要从不同的管理制度和管理模式出发，推动房地产事业的健康稳定发展，为各项经济事业的发展产生有益的作用。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求，必须要从短期市场和长期市场角度出发，积极稳妥的进行市场模式分析，提高市场管理水平，为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分，因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法，提高登记效率和登记质量，为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。

篇2

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿

第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章登记程序

第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章登记信息共享与保护

第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章法律责任

第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

篇3

一些机构认为，建立不动产统一登记制度将抑制房地产行业发展。理由是：《条例》的颁布实施，将增加存量房交易市场的供给，加大房地产价格下行压力。为此，王广华表示：“从长远看，作为物权的权证，不动产统一登记只会有利于房地产业平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成，不会导致房地产投资的下滑。房地产投资的波动，从本质上来说，应该与经济景气周期和消费需求相关”。

篇4

1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰

要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。

在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。

因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。

2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应

由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。

由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。

3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜

这种不对应表现为三种形式。

一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。

二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。

三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。

4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突

这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。

二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则

1.查封登记规则

一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。

第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。

第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。

第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。

第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。

2.无证房地产执行处分

在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。

第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。

第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。

第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。

第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。

3.其他限制类房地产处分

篇5

尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查。

但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责。

第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务。

篇6

《条例》规定，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。这意味着，不动产信息将在国土系统内部各级共享。

篇7

1.从理论上看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

理论上的通说认为，不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项。也就是说，不动产登记的不仅是不动产的权利，与不动产权利相关的事项，或称之为其他事项，也是不动产登记的重要内容。不动产登记簿上的其他事项部分是记载自然状况、权利状况以外的依法应当记载的事项。

2.从不动产登记实务看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

《房屋登记办法》第2条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《房屋登记簿管理试行办法》第10条规定，登记簿的其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况；异议登记申请人、异议事项；查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。也就是说，在不动产登记最复杂的房屋登记实务中，登记簿记载的内容被严格区分为房屋权利与其他事项。换言之，在登记簿上记载的与房屋权利相关的其他事项，也是登记簿记载的重要内容。

3.从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》本身看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”意思是，除了不动产权利之外，其他法定事项也是不动产登记的重要内容。该条例在第4条以具体列举加概括的方式规定了应当登记的不动产权利，也在第7条第3款第（三）项规定了涉及不动产权利限制、提示的事项属于不动产登记簿记载的内容。但是该条例却没有规定应当登记的与登记簿记载的不动产权利相关的事项，从整体上看，内容和体系上不完整。

鉴于以上理由，为了保持内容、体系和结构上的完整，笔者认为，《不动产登记暂行条例》应当在第5条以列举加概括的方式规定应当登记的事项。当事人应当申请登记的事项主要有：一是限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项，主要指对登记簿上记载的内容有异议产生的异议登记。限制登记簿上的权利人再处分权利的预告登记等。二是指变更、修正登记簿记载的内容事项，主要指登记簿上记载的内容变更或错误产生的变更登记、更正登记等。三是指补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项，主要指因不动产权利证书、登记证明遗失或毁损产生的补证记载或换证记载。四是指法律、法规规定的应当记载的事项。如人民法院及其他有权机关查封房屋产生的查封登记等。作此兜底性的规定，以免挂一漏万。

因此，笔者建议《不动产登记暂行条例》增加第5条，规定对与不动产权利相关事项予以登记的条文。若如此，增加的《不动产登记暂行条例》第5条为：

第5条：下列与不动产权利相关的事项，依照本条例的规定办理登记：

（一）限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项；

（二）变更、修正登记簿记载内容的事项；

（三）补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项；

（四）法律、法规规定的应当记载的事项。

二、增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人

按《物权法》第12条第1款第（二）项规定，询问申请人属于因申请启动的房屋登记的必需程序。但是，如果将询问申请人作为不动产登记的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行为是行政主体的执法行为。行政行为是行政主体行使行政职权的行为，行政职权来源于国家的法律，行使行政职权的行为就是执行国家法律的行为，简称行政执法行为。不动产登记是具体行政行为，也是行政执法行为，询问申请人是行政执法行为中的一个环节。《国务院关于印发〈全面推进依法行政实施纲要〉的通知》（国发〔2004〕10号）第22条规定，实施行政执法人员资格制度，没有取得行政执法人员资格的不得从事行政执法工作。在司法实务中，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释〔2002〕21号）第10条规定，被告提供的被诉具体行政行为所依据的询问笔录作为书证的，应当有行政执法人员、被询问人的签名或者盖章。据此可知，因房屋登记产生的行政诉讼案件中，作为证据提交的询问笔录，若是无行政执法证书的人制作的，将不被人民法院采信。人民法院将视登记机构没有履行询问申请人的职责，从而认定登记程序违法，可能据此作出对登记机构不利的判决。限于当前的体制，登记机构无足够的行政执法人员履行询问申请人的职责。

二是登记机构为了认真履行职责，对申请人就申请登记事项是否是其真实意思表示、申请登记的不动产是否为共有、不动产登记簿记载的权利人是否同意更正等进行询问，并制作笔录，如此则费时费力，影响工作效率，导致申请人的不满。

三是可能引起被询问人的反感，或传达不真实的信息，或引发登记人员与被询问人之间不必要的矛盾。

四是如果登记机构出于程序完整的考虑，规避程序缺陷引起的责任，印制制式的询问笔录，由被询问人在备选答案上作选择。或者采用更简单的办法，在权利登记申请书上加一栏，写明“本人对申请登记的有关事项已接受登记人员的询问” ，由申请人签字确认了事。因此，将询问申请人作为不动产登记的必需程序有可能起不到维护登记公信力的作用，也有可能因登记机构规避程序缺陷引起的责任流于形式。

当然，笔者认为，询问申请人对查明申请登记的不动产权利来源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在权利来源材料收集齐全后，从材料之间相互关联、相互印证的角度看，有必要时才询问。如某人因出卖房屋申请转移登记，提供的身份证明为几年前办的居民身份证，身份证上的相片与现场的申请人有较大差别，登记人员可以对其实施询问，比如问其身份证号码是多少等。故笔者认为，将“就有关登记事项询问申请人”作为选择性程序，由登记机构根据登记工作的实际情况选择使用为宜。因此，笔者建议增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人。若如此，修订后的《不动产登记暂行条例》第16条为：

第16条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

（三）申请登记的不动产是否存在权属争议；

（四）登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

登记机构根据查验情况可以就有关登记事项询问申请人。

三、将第9条第2句修正为禁止更改登记簿的规定，增加第3句，规定错误的登记内容通过更正登记程序更正

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿的记载具有公信力，公信力的支撑来源于登记簿记载内容的合法、真实和有效，因此，任何人和任何机构不得进行涂改或更改，即使登记簿的记载有错误，也应当通过更正登记程序予以修正。

在不动产登记最重要的房屋登记实务中，《房地产登记技术规程》第4.5.8条规定，“任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正”。

笔者认为，房屋登记的此经验值得借鉴。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第9条第2句“任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项”。此句是关于可以依法更改登记簿的规定。但笔者查阅现时的法律、法规，没有关于更改登记簿的规定，故本句中可以依法更改登记簿的规定成为空中楼阁，应当借鉴房屋登记的经验修正为禁止更改登记簿的规定，若如此，修正后的第9条为：

第9条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁、涂改、修改不动产登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。

四、将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定

申请，是欲将民事主体在民事活动中取得的不动产权利或产生的相关事项记载于不动产登记簿的启动方式。但在民事活动中，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的重要方式。换言之，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的原因。原因要转化成结果，就需要法律行为的当事人履行各自的义务，其中，协助对方申请不动产登记是最重要的义务之一。不存在当事人的合意，不涉及他方当事人，因此单方申请即可。换言之，存在当事人合意的，涉及对方当事人利益，应当由当事人共同申请登记。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第1款 “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”笔者认为，此规定是具体列举加概括式规定，其中的买卖只是基于合意的民事法律行为之一。设定抵押权则有依法律规定设定抵押权和依当事人合意设定抵押权，依法律规定设定的抵押权无须登记即具有抵押权的效力，即使要申请登记，也是权利人单方申请将其已经享有的抵押权记载在登记簿上，仅起公示的作用，无权利设立作用；而依当事人合意设定的抵押权才需抵押当事人共同申请登记，自记载于登记簿上时起产生抵押权的效力，即具有权利设立的作用和公示的作用，故“设定抵押权”的用语在此也不严谨。且“买卖、设定抵押权”的范围太狭窄，因此，应当将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定，若如此，修正后的第12条为：

第12条 因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行取得的不动产权利或产生的事项，申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记和异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

五、删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”

《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第2款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。对有争执的申请内容进行调查是登记机构的职责。

但是，《物权法》第12条规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料和如实、及时登记有关事项是登记机构的职责。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。该条例第14条规定了申请人申请登记时应当提交的材料，并对提交的申请材料的真实性负责。据此可知，不动产登记就是登记机构根据不同的登记类型，将经过查验的登记材料上的信息及时、如实记载在登记簿上的行为。不动产登记是记载行为，如果申请登记的内容没有相应的登记申请材料作证据支撑的，将不会被记载在登记簿上。且该条例第16条第（三）项已经明确将申请登记的不动产是否存在权属争议列为登记机构查验的内容之一。换言之，有争议的申请内容没有充分的登记材料作支撑，自然不会被记载在登记簿上。且不动产登记机构不宜介入申请人间的民事争执，申请登记的不动产权利或事项存在争议时，应当由当事人自行协商解决或通过诉讼、仲裁解决。调查处理当事人间的民事争执不应当成为登记机构的职责。因此，应当删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”，若如此，修正后的17条为：

第17条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋所有权初始登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

不动产登记机构进行实地查看时，申请人应当予以配合。

参考文献：

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从一些地方及有关部门披露的数据看，“吃空饷”并非个别现象。在近两年开展的党的群众路线教育实践活动中，全国不少省份清理出的“吃空饷”人员，达到了上万人，30个省份共清理清退“吃空饷”16.2万人，涉及财政资金84亿元。

“‘吃空饷’不仅是违法违规行为，更是一种腐败，绝不能姑息容忍。大力整治‘吃空饷’，斩断伸向财政资金的黑手，对于我们建设廉洁政府、提高政府公信力、维护社会公平正义具有重要意义。”财政部财科所副所长白景明表示。

（人民网）

公务员经商为何屡禁不止？

最近不断有媒体报道，在欠债跑路的队伍里，出现了地方公务员的身影。说起来，公务员经商是个穿透时光、跨越时代的老话题，从20世纪80年代以来，党规不断重申，国法言之凿凿，禁止公务员经商办企业，却为何屡禁不止、连绵不绝呢？

单就工资来说，基层干部收入不高是一个不争的事实。工资微薄，压力很大，在此情况下，掌握实权的官员依靠“灰色收入”弥补亏空，甚至通过权钱交易过上“富足”的生活。一些职位不高、权力不大的普通公务员就打起了自己经商办企业的主意。

公务员经商，说到底就是一种权力出轨，是必须遏制的显性腐败，由不得用“生活所迫”来解释。既然选择了从政，就不能既惦记着公务员的安稳生活、社会地位和良好福利，又追求着商人富足奢华的生活。有的经商公务员在法规不彰、监督乏力的特殊时期一时得逞，但在反腐风云激荡、社会治理规范透明的大趋势下，迟早会露出马脚，也必将受到党纪国法的惩处。

（《中国青年报》）

《不动产登记条例》想象空间大

2014年12月22日公布的《不动产登记条例》，自2015年3月1日起施行。作为基础信息系统，《不动产登记条例》留给公众的想象空间极大。

首先，为土地制度改革提供了基础数据。如果土地制度需要改革，不动产登记提供了第一手的资料。集体土地所有权、房屋建筑物所有权、森林所有权、耕地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利，都属于此次不动产登记范围。

篇9

不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权，将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性，而且其权利归属非常的复杂，需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言，不动产登记的目的与职能并不是降低房价，两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系，其他因素所发挥的都是间接影响，通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税，两者之间虽然存在内在的逻辑关系，但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容：基础——土地登记、核心——权属、目的——物权保护、表达形式——空间信息、法律特征——勘验取证、时态特点——现势性强、作用——多用途性。实现不动产登记，首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题，从法律层面给与不动产权利人以保护，同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次，能够刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，实现房屋本身的社会价值。最后，为政府的宏观管理提供基础，促进房地产经济的健康发展。

二、不动产登记对房价的影响

从房价的角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题；第二，市场供需变化，部分只有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。

三、不动产登记对二手房的影响

不动产登记并没有将房地产调控中作为其主要的目标，在短期内对房地产市场的影响也是有限的。不动产登记的主要目标是对多个部门的工作进行统一，建立全国统一的信息管理基础平台，实现审批、申请流程等方面的简化。当前，不动产登记条例的执行对象中并未涉及到存量房地产，购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态，投资性购房者很少会出现大量抛售的情况。因此，不动产登记对房地产经济的影响更多的体现在未来市场运行规范方面。不动产登记条例的实施确实对二手房市场产生了一定的冲击，条例中并未提及自然人为条件对其名下的房产状况进行查询，但是能够通过地址对房产持有人进行推导，打破了传统的房产信息查询的瓶颈，可能会引发投资性购房者的抛售行为，高端二手房供应量可能会出现增加的情况，有利于平抑二手房市场价格。从短期进行分析，不动产登记对房价的影响是有限的，对二手房房源的增加可能产生更大的影响，但是对于大中城市来讲，二手房房源并不会对一手房产生较大的影响作用。从长期进行分析，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，二房产税的征收必然会对房价产生较大的影响。因此，不动产登记的长期影响较为显著。不动产登记实施之后，政策对房价的影响将会逐渐体现出来，调控将更加精准。总体来讲，不动产登记对于房价过快上涨并不存在明显的抑制作用，不动产登记条例的实施将增加二手房房源，但是并不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。

四、不动产登记对整个房地产经济的影响

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直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。